Altbau in der Pfalz kaufen: worauf Sie achten müssen

Ein Sandsteinhaus in Rodalben, ein Hofgebäude auf der Sickinger Höhe, ein Fachwerkhaus im Wasgau: Der Altbau in unserer Region hat Reize, die kein Neubau nachbaut. Er hat auch Fallen, die auf keinem Foto zu sehen sind. Dieser Beitrag zeigt, worauf Sie bei der Besichtigung achten und welche Kosten Sie einplanen sollten.

Was in der Pfalz typisch gebaut wurde

Der rote Buntsandstein prägt die Region baulich. Häuser aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert stehen häufig auf Bruchsteinmauerwerk mit Kalkmörtel. Diese Wände sind massiv, tragen problemlos und regulieren Feuchtigkeit, solange man sie lässt. Nach dem Krieg kamen Hohlblock und Ziegel, ab den 1960ern der klassische Massivbau mit wenig bis keiner Dämmung.

Jede Bauweise hat ihr eigenes Verhalten. Wer ein Bruchsteinhaus behandelt wie einen Bau von 1975, macht es kaputt.

Die sechs Stellen, an denen es teuer wird

Feuchtigkeit im Sockelbereich

Alte Bruchsteinwände haben selten eine Horizontalsperre. Feuchtigkeit steigt auf, das ist bauartbedingt und kein Mangel im engeren Sinn. Kritisch wird es, wenn jemand außen Zementputz oder innen dichte Farbe aufgebracht hat. Dann kann die Wand nicht mehr abtrocknen und der Putz platzt. Achten Sie auf Salzausblühungen und abplatzende Sockel.

Dachstuhl und Käfer

Steigen Sie auf den Dachboden und nehmen Sie eine Taschenlampe mit. Suchen Sie nach Bohrlöchern, Bohrmehl und dunklen Verfärbungen an Auflagern. Hausbock und Nagekäfer sind in alten Dachstühlen der Region nicht selten, und die Sanierung geht in fünfstellige Beträge.

Elektrik

Stoffummantelte Leitungen, Schraubsicherungen, fehlender Fehlerstromschutzschalter: Eine komplette Neuinstallation kostet bei einem Einfamilienhaus einen mittleren fünfstelligen Betrag. Ein Blick in den Sicherungskasten sagt Ihnen in zehn Sekunden, woran Sie sind.

Fenster

Kastenfenster und alte Holzfenster sind oft besser als ihr Ruf und lassen sich aufarbeiten. Kunststofffenster aus den 1980ern dagegen sind meist am Ende ihrer Nutzungsdauer, ohne dass es jemand sieht.

Heizung

Ölheizungen aus den 1990er-Jahren laufen oft noch, sind aber wirtschaftlich und rechtlich ein Auslaufmodell. Prüfen Sie das Baujahr am Typenschild und fragen Sie nach dem letzten Schornsteinfegerprotokoll.

Asbest und alte Baustoffe

Eternitplatten an Fassade oder Dach, Bodenbeläge mit Cushion Vinyl, Nachtspeicheröfen: In Häusern zwischen 1950 und 1990 finden sich regelmäßig Materialien, deren Entsorgung Fachbetriebe und Geld verlangt.

Denkmalschutz: Pflicht und Vorteil

In Ortskernen der Region stehen einzelne Gebäude unter Denkmalschutz oder liegen in einer Denkmalzone. Das bedeutet Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei Fenstern, Dach und Fassade. Es bedeutet aber auch erhöhte steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten. Klären Sie den Status vor dem Kauf bei der Kreisverwaltung, nicht danach.

Sanierungspflichten nach dem Kauf

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt und selbst einzieht, muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte Maßnahmen erledigen, sofern sie nicht schon erfüllt sind:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs
• Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
• Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind, sofern es sich um Standard- oder Konstanttemperaturkessel handelt

Diese Pflichten treffen den Käufer, nicht den Verkäufer. Rechnen Sie sie in Ihr Budget ein und verhandeln Sie sie in den Preis hinein.

Was ein Altbau in der Region wert ist

Bei einem sanierungsbedürftigen Haus zählt die Substanz abzüglich des Sanierungsaufwands, nicht die Wohnfläche. Zwei Häuser mit identischer Größe können sich im Preis um sechsstellige Beträge unterscheiden, wenn eines ein neues Dach hat und das andere nicht.

Lassen Sie sich vor dem Angebot eine grobe Kostenschätzung von Handwerkern geben. In der Region gibt es gute Betriebe für Sandstein und Zimmererarbeiten, aber die Terminlage ist eng. Wer im Frühjahr anfragt, baut im Herbst.