Bauplatz kaufen in der Südwestpfalz: Bebauungsplan, Erschließung, Baulasten

Ein Bauplatz in der Südwestpfalz kostet einen Bruchteil dessen, was in Ballungsräumen aufgerufen wird. Das macht ihn attraktiv und verführt dazu, zu schnell zuzuschlagen. Ein Grundstück wird erst durch das gebaut, was darauf entstehen darf. Dieser Beitrag zeigt, was Sie vor dem Kauf klären.

Der Bebauungsplan entscheidet, nicht der Verkäufer

Fragen Sie bei der Verbandsgemeinde oder Stadtverwaltung nach dem gültigen Bebauungsplan für die Parzelle. Er regelt, was Sie bauen dürfen. Lesen Sie diese Punkte:

• Grundflächenzahl (GRZ). Anteil des Grundstücks, den Sie überbauen dürfen. 0,3 bedeutet: auf 620 m² Grundstück 186 m² Grundfläche, Garagen und Zufahrten teilweise mitgerechnet.
• Geschossflächenzahl (GFZ) oder Zahl der Vollgeschosse. Bestimmt, wie viel Wohnfläche insgesamt zulässig ist.
• Dachform und Dachneigung. In vielen Ortsteilen der Region ist das Satteldach vorgeschrieben. Wer ein Flachdach plant, hat ein Problem.
• Baugrenzen und Baulinien. Sie legen fest, wo auf dem Grundstück das Haus stehen darf.
• Firsthöhe und Wandhöhe. Begrenzen Sie in der Höhe, oft in Verbindung mit einem Bezugspunkt an der Straße.

Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB: Sie dürfen bauen, was sich in die nähere Umgebung einfügt. Das klingt großzügig und ist in der Praxis Auslegungssache. Holen Sie sich in diesem Fall eine Bauvoranfrage, bevor Sie kaufen.

Erschlossen, teilerschlossen, nicht erschlossen

Diese drei Wörter unterscheiden sich um fünfstellige Beträge.

Voll erschlossen heißt: Wasser, Abwasser, Strom und Straße liegen an der Grundstücksgrenze an, und die Beiträge dafür sind bezahlt. Lassen Sie sich das schriftlich von der Gemeinde bestätigen, nicht vom Verkäufer.

Teilerschlossen heißt, dass etwas fehlt. Fragen Sie genau nach, was, und was es kosten wird.

Nicht erschlossen bedeutet, dass die Erschließung noch aussteht. Die Beiträge nach Kommunalabgabengesetz können fünfstellig werden und treffen den Eigentümer zum Zeitpunkt der Festsetzung. Das kann Sie treffen, auch wenn die Straße vor Ihrem Kauf gebaut wurde.

Denken Sie auch an die Hausanschlusskosten. Selbst bei einem voll erschlossenen Grundstück zahlen Sie für die Anschlüsse vom Grundstücksrand ins Haus.

Baugrund: das Risiko unter der Grasnarbe

Ein Baugrundgutachten kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und lohnt sich fast immer. In der Region trifft man auf ganz unterschiedliche Verhältnisse: gewachsener Sandstein an einer Stelle, aufgefüllter Boden an der nächsten. Bei Hanglagen im Wasgau und rund um Pirmasens kommt die Frage der Standsicherheit dazu.

Ein Gutachten schützt Sie vor der teuersten Überraschung im Hausbau: einer Gründung, die statt 15.000 Euro plötzlich 60.000 Euro kostet.

Altlasten und Baulasten

Fragen Sie bei der Kreisverwaltung nach dem Altlastenkataster. Auf ehemaligen Gewerbeflächen, Tankstellen oder Deponien schlummern Risiken, die den Käufer treffen.

Ebenso wichtig ist das Baulastenverzeichnis. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern werden bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. Ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine übernommene Abstandsfläche kann Ihre Planung erheblich einschränken.

Die Rechnung, die viele vergessen

Zum Grundstückspreis kommen Erschließung, Hausanschlüsse, Vermessung, Baugenehmigung, Bodengutachten, Erdarbeiten, Außenanlagen und Zufahrt. Je nach Zuschnitt und Hanglage summiert sich das auf einen erheblichen Betrag, bevor der erste Stein gesetzt ist.

Ein günstiges Hanggrundstück kann am Ende teurer sein als der teurere ebene Bauplatz nebenan. Rechnen Sie beide Varianten vollständig durch, bevor Sie sich entscheiden.