Immobilie geerbt: Erbengemeinschaft, Verkauf und Steuern

Das Elternhaus in Pirmasens, drei Geschwister, keiner wohnt mehr in der Region. Diese Konstellation begegnet uns fast wöchentlich. Sie ist lösbar, aber sie braucht eine Reihenfolge. Wer sie einhält, verkauft in einem halben Jahr. Wer sie überspringt, streitet zwei Jahre.

Zuerst: Wem gehört das Haus jetzt eigentlich?

Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch auf die Erben über. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Und die ist unbequem gebaut: Über den Verkauf müssen alle gemeinsam entscheiden. Ein einzelner Erbe kann nichts verkaufen, aber jeder kann blockieren.

Ins Grundbuch kommen Sie mit einem Erbschein oder, falls ein notarielles Testament vorliegt, mit der Ausfertigung samt Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach kostet sie.

Ausschlagen oder annehmen

Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall haben Sie Zeit auszuschlagen. Das ist keine theoretische Frage: Wenn auf dem Haus noch Schulden liegen oder eine teure Sanierung ansteht, kann eine Erbschaft ein Minusgeschäft sein. Verschaffen Sie sich in diesen sechs Wochen einen Überblick über Grundschulden, Kredite und den baulichen Zustand.

Die drei Wege aus der Erbengemeinschaft

1. Einer übernimmt, die anderen werden ausgezahlt

Der sauberste Weg, wenn einer der Erben in der Region wohnt und Interesse hat. Grundlage ist ein Verkehrswert, den alle akzeptieren. Genau hier lohnt eine neutrale Bewertung, weil sie das Gespräch von Vermutungen auf Zahlen umstellt.

2. Gemeinsam an einen Dritten verkaufen

Der häufigste Weg. Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös wird nach Quoten verteilt. Praktisch heißt das: ein Ansprechpartner für den Makler, klare Vollmachten, und vorab die Einigung darüber, ab welchem Preis verkauft wird.

3. Teilungsversteigerung

Der letzte Ausweg, wenn keine Einigung gelingt. Jeder Miterbe kann sie beantragen. Der Preis liegt dabei fast immer unter dem freihändigen Verkauf, und die Kosten trägt die Erbmasse. Wer diesen Weg androht, sollte wissen, dass er selbst mitverliert.

Steuern: zwei verschiedene Dinge

Bei der Erbschaftsteuer gelten Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind, 20.000 Euro für Geschwister, Nichten und Neffen. In unserer Region liegen viele Einfamilienhäuser unterhalb des Kinderfreibetrags, sodass für Kinder oft keine Erbschaftsteuer anfällt. Geschwister und entferntere Verwandte trifft es dagegen schnell.

Die Spekulationssteuer ist ein eigenes Thema. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt nicht Ihr Erwerbsdatum, sondern das des Erblassers. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei. Lag der Kauf kürzer zurück, kann auf den Wertzuwachs Einkommensteuer anfallen.

Das leerstehende Haus

Ein Haus, das niemand bewohnt, verliert schnell. Heizen Sie im Winter durch, damit keine Leitung friert und sich kein Schimmel bildet. Prüfen Sie die Gebäudeversicherung: Viele Verträge schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein oder verlangen eine Anzeige. Lassen Sie den Briefkasten leeren und den Rasen mähen, ein sichtbar verlassenes Haus zieht Einbrecher an.

Was wir für Erbengemeinschaften tun

Wir bewerten das Objekt neutral, sodass alle Beteiligten dieselbe Zahl vor sich haben. Wir sprechen mit jedem Miterben und fassen den Stand zusammen, statt Botschaften hin und her zu tragen. Und wir führen die Vermarktung mit einem festen Ansprechpartner, damit nicht drei Erben drei verschiedene Auskünfte geben.

Häufig ist die Bewertung schon der entscheidende Schritt. Sobald eine begründete Zahl auf dem Tisch liegt, klärt sich meist innerhalb weniger Wochen, wer übernimmt und wer ausgezahlt wird.