Was ist mein Haus wert? Die Verfahren erklärt

„Was ist mein Haus wert?" ist die Frage, mit der bei uns fast jedes Gespräch beginnt. Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt davon ab, wonach Sie fragen. Es gibt mehrere Wertbegriffe, und sie liefern unterschiedliche Zahlen. Dieser Beitrag erklärt die Verfahren und was sie für Ihr Haus in der Südwestpfalz bedeuten.

Drei Verfahren, drei Zwecke

Vergleichswertverfahren

Das übliche Verfahren für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte, die der Gutachterausschuss der Landkreise sammelt. Entscheidend ist das Wort beurkundet. Was in den Portalen als Angebotspreis steht, ist eine Forderung, kein Abschluss.

Sachwertverfahren

Kommt zum Zug, wenn Vergleichsobjekte fehlen, etwa bei einem Architektenhaus mit ungewöhnlichem Grundriss. Gerechnet wird: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes minus Alterswertminderung. Das Ergebnis wird mit einem Marktanpassungsfaktor an die Realität angeglichen, denn niemand zahlt Herstellungskosten für ein 40 Jahre altes Haus.

Ertragswertverfahren

Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Miete, kapitalisiert über den Liegenschaftszins. Für Kapitalanleger ist das die einzige Zahl, die zählt.

Warum Onlinerechner danebenliegen

Die Rechner im Netz kennen Adresse, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr. Aus diesen vier Angaben lässt sich eine grobe Spanne bilden, mehr nicht. Sie kennen nicht:

• ob das Dach 1985 oder 2019 gedeckt wurde
• ob der Keller trocken ist
• ob die Zufahrt im Winter befahrbar bleibt
• ob die Elektrik erneuert wurde
• ob nebenan ein Betrieb steht, der nachts arbeitet
• ob der Grundriss zeitgemäß ist oder aus lauter kleinen Zimmern besteht

Genau diese Punkte machen bei zwei äußerlich gleichen Häusern Unterschiede im hohen fünfstelligen Bereich aus. Ein Rechner, der sie nicht kennt, kann sie nicht abbilden.

Was Sie selbst herausfinden können

1. Bodenrichtwert abrufen. Für Rheinland-Pfalz über das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes, für das Saarland über das entsprechende Portal. Kostenlos und ein guter Ausgangspunkt für den Grundstücksanteil.
2. Grundstückswert überschlagen. Bodenrichtwert mal Fläche. Bei ungewöhnlichem Zuschnitt oder starker Hanglage liegt der tatsächliche Wert darunter.
3. Angebote in der Nachbarschaft beobachten. Nicht als Wert, sondern als Gefühl für den Markt. Notieren Sie auch, wie lange die Objekte online stehen.
4. Sanierungsstau beziffern. Holen Sie Angebote für die Maßnahmen, die anstehen. Käufer werden genau diese Summen abziehen.

Was den Preis in unserer Region bewegt

Nach unserer Erfahrung in dieser Reihenfolge:

1. Lage im Ort. Ruhige Wohnstraße oder Durchgangsverkehr, das entscheidet mehr als die Ausstattung.
2. Zustand von Dach, Fenstern und Heizung. Die drei großen Posten, die Käufer sofort kalkulieren.
3. Grundriss. Offener Wohnbereich und ein Bad pro Etage schlagen zwei zusätzliche kleine Zimmer.
4. Energiewerte. Kein Ausschlusskriterium mehr, aber ein direkter Abzug vom Preis.
5. Grundstück. Größe zählt weniger als Zuschnitt, Ausrichtung und Nutzbarkeit. Ein Hanggrundstück mit 900 m², das man kaum betreten kann, ist weniger wert als 500 m² ebener Garten.

Wann Sie ein Gutachten brauchen

Eine Maklerbewertung reicht für den Verkauf. Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen brauchen Sie, wenn die Zahl vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben muss: bei Erbauseinandersetzungen mit Streit, bei Scheidungsverfahren, bei Schenkungen und in Zwangsversteigerungsverfahren.

Ein solches Gutachten kostet einen vierstelligen Betrag. Für den normalen Verkauf ist es nicht nötig.

Wie wir bewerten

Wir kommen vorbei, gehen durch alle Räume, in den Keller und auf den Dachboden. Wir sehen uns die Unterlagen an und ziehen Vergleichsabschlüsse aus der Region heran, nicht Angebotspreise aus dem Netz. Sie bekommen eine Preisspanne mit Begründung, in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen nach dem Termin.

Das kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Auch wenn Sie danach entscheiden, doch nicht zu verkaufen, wissen Sie, woran Sie sind.