Scheidung und Immobilie: die vier Wege und ihre Folgen

Wenn eine Ehe endet und ein gemeinsames Haus bleibt, entscheidet die Reihenfolge über das Ergebnis. Wer zuerst streitet und dann rechnet, verliert Geld. Wer zuerst eine belastbare Zahl auf den Tisch legt, verhandelt sachlich. Dieser Beitrag beschreibt die Wege und ihre Folgen.

Wem gehört das Haus?

Entscheidend ist das Grundbuch, nicht der Güterstand. Stehen beide Ehepartner als Eigentümer zu je einem halben Anteil drin, gehört jedem die Hälfte. Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft ändert daran nichts, er regelt nur den Ausgleich des während der Ehe erwirtschafteten Zugewinns.

Steht nur einer im Grundbuch, gehört das Haus ihm allein. Der andere kann über den Zugewinnausgleich am Wertzuwachs beteiligt sein, hat aber kein Eigentum.

Die vier Wege

1. Verkaufen und teilen

Der klarste Weg. Das Haus wird verkauft, der Erlös nach Abzug der Restschuld geteilt. Beide Seiten sind aus der Haftung, beide können neu planen. In den meisten Fällen ist das die Lösung mit dem besten wirtschaftlichen Ergebnis.

2. Einer übernimmt und zahlt aus

Sinnvoll, wenn Kinder im Haus wohnen bleiben sollen. Der übernehmende Partner braucht eine Finanzierung, die den Auszahlungsbetrag und die vorhandene Restschuld allein trägt. Genau daran scheitert es häufig: Was zwei Einkommen getragen haben, trägt ein Einkommen selten weiter.

Die Bank muss der Entlassung des anderen aus der Haftung ausdrücklich zustimmen. Ohne diese Zustimmung haften Sie weiter, auch wenn Sie längst ausgezogen sind und im Scheidungsvertrag etwas anderes steht.

3. Gemeinsam behalten und vermieten

Möglich, wenn beide Seiten sachlich miteinander umgehen können. Sie bleiben wirtschaftlich verbunden, teilen Mieteinnahmen, Instandhaltung und Steuerfragen. Für die meisten Trennungspaare ist das eine Belastung, die sie unterschätzen.

4. Teilungsversteigerung

Wenn nichts geht, kann jeder Miteigentümer sie beantragen. Das Ergebnis liegt fast immer unter dem freihändigen Verkauf, die Verfahrenskosten kommen dazu, und das Verfahren dauert. Es ist ein Druckmittel, das beide Seiten trifft.

Die Restschuld ist der wunde Punkt

Wer den Kredit vorzeitig ablöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab und kann erheblich sein. Lassen Sie sich von der Bank eine Berechnung geben, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen.

Prüfen Sie außerdem, ob der Kredit auf den übernehmenden Partner übertragen werden kann. Manche Banken machen das ohne Neuabschluss, andere nicht.

Steuer: die Zehnjahresfrist

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Ausgenommen sind Objekte, die im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden.

Hier liegt eine Falle: Wer auszieht und das Haus erst zwei Jahre später verkauft, kann die Selbstnutzungsausnahme verlieren. Wer den Anteil an den Ex-Partner überträgt, löst unter Umständen ebenfalls einen steuerpflichtigen Vorgang aus. Sprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie unterschreiben.

Was wir in solchen Fällen tun

Wir bewerten neutral und sprechen mit beiden Seiten getrennt, wenn das gewünscht ist. Wir verhandeln nicht für einen gegen den anderen, sondern legen offen, was das Objekt am Markt bringt und wie lange es dauern wird.

Wenn beide Anwälte eingeschaltet sind, arbeiten wir mit ihnen zusammen. Häufig ist die Bewertung der Punkt, an dem sich ein festgefahrenes Verfahren löst, weil aus zwei Meinungen eine Zahl wird.