Wohnen in Pirmasens: Stadtteile, Hanglagen, Preise

Pirmasens ist die Stadt der sieben Hügel und war einmal die Schuhmetropole Deutschlands. Beides prägt den Immobilienmarkt bis heute: die Topografie und der Strukturwandel. Wer hier kauft, bekommt viel Haus für sein Geld und sollte genau hinsehen. Dieser Beitrag ordnet die Lagen ein.

Warum Pirmasens günstig ist

Der Niedergang der Schuhindustrie hat die Stadt Einwohner gekostet. Das drückt bis heute die Preise und ist für Käufer eine Chance. Für Verkäufer bedeutet es, dass die Vermarktung Substanz braucht und nicht nur ein Inserat.

Gleichzeitig hat die Stadt investiert: Fachhochschule, Dynamikum, sanierte Innenstadtbereiche. Wer langfristig denkt, findet hier Objekte, die anderswo das Doppelte kosten.

Die Hügel sind kein Detail

Pirmasens liegt auf mehreren Höhenrücken, dazwischen fallen die Straßen steil ab. Das hat handfeste Folgen:

• Zufahrt im Winter. Eine Steigung von 15 Prozent ist im Januar eine ernsthafte Frage. Fragen Sie, ob und wie geräumt wird.
• Garage oder Stellplatz. In Hanglagen liegt der Stellplatz oft unterhalb oder oberhalb des Hauses, mit Treppen dazwischen.
• Untergeschosse. Am Hang entstehen Souterrainräume, die je nach Ausführung vollwertiger Wohnraum oder feuchte Kellerräume sind. Der Unterschied ist preisrelevant.
• Aussicht. Die Kehrseite: Wer oben wohnt, hat Blick über die Stadt und den Pfälzerwald.

Die Stadtteile

Innenstadt

Mehrfamilienhäuser, Gründerzeitbestand, gemischte Nutzung. Für Kapitalanleger interessant, aber prüfen Sie die Mieterstruktur und den Instandhaltungsstau sorgfältig.

Winzeln

Im Westen gelegen, gewachsener Stadtteil mit eigenem Zentrum. Ein- und Zweifamilienhäuser, überwiegend aus der Nachkriegszeit, überschaubare Grundstücke.

Erlenbrunn und Windsberg

Östlich, ländlich geprägt, näher am Wald. Größere Grundstücke, ruhiger, dafür längere Wege zu Schule und Einkauf.

Fehrbach und Gersbach

Kleinere Ortsteile mit dörflichem Charakter. Wer Ruhe sucht und ein Auto hat, findet hier Häuser mit Garten zu Preisen, die weiter nördlich unmöglich wären.

Niedersimten und Hengsberg

Südlich, Richtung Wasgau. Naturnah, mit gutem Zugang zu Wander- und Radwegen.

Was Sie beim Kauf prüfen sollten

• Bausubstanz der 1950er bis 1970er. Der Großteil des Bestands. Massiv gebaut, wenig gedämmt, oft mit Original-Elektrik.
• Hangwasser. An Hanglagen drückt Wasser gegen die talseitige Wand. Fragen Sie nach Drainage und Abdichtung.
• Anliegerbeiträge. Erkundigen Sie sich bei der Stadt, ob für Ihre Straße ein Ausbau ansteht.
• Leerstand in der Nachbarschaft. Ein einzelnes leerstehendes Haus ist normal. Drei nebeneinander sagen etwas über die Straße.

Für wen Pirmasens passt

Für Käufer mit begrenztem Budget, die bereit sind zu renovieren. Für Familien, die Platz und Garten wollen. Für Anleger, die Rendite statt Wertsteigerung suchen, denn die Mietrenditen liegen hier deutlich über denen der Ballungsräume.

Weniger geeignet ist die Stadt für Käufer, die auf kurzfristige Wertsteigerung setzen, und für Menschen, die ohne Auto auskommen wollen.

Für Verkäufer in Pirmasens

Realistisch einsteigen ist hier wichtiger als anderswo. Ein überteuertes Objekt steht in Pirmasens ein Jahr. Und ein Haus, das lange steht, wird von Käufern als Problemfall gelesen, auch wenn es keiner ist.

Wir bewerten anhand tatsächlicher Abschlüsse in der jeweiligen Straße, nicht anhand von Angebotspreisen aus den Portalen. Der Unterschied zwischen beiden ist in Pirmasens größer als in den meisten Regionen.